从今天（15日）开始，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，这标志着住房租赁市场将从“野蛮生长”迈入依法规范成长的新阶段。
《条例》针对住房租赁市场中的哪些突出问题？如何影响你我的生活？
哪些空间不得单独出租用于居住？
用于出租的住房，《条例》规定，应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
此外，《条例》明确，租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
为什么要办理住房租赁合同备案？
展开剩余85%《条例》规定，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。
《条例》明确规定，出租人需办理房屋租赁备案，中介机构若未按要求完成备案将面临罚款。以前租房，租房双方通过自主协商，拿着固定模板的合同，直接签字就可以。如果没备案，一旦出现纠纷很容易扯皮。合同备案，是为了更好保障租赁双方的合法权益，让租赁交易和合同有备可查。如果房东不去备案怎么办？《条例》专门赋予承租人一定的自主权，明确规定，如果出租人未办理合同备案的，承租人可以办理备案。此外，租客有了备案合同可以更方便办理居住证和提取公积金。长期来看，备案有助于推动租金透明化，整治市场长期存在的“二房东”现象。
租房遇到违法或侵权行为时怎么办？
当租房遇到违法或者侵权行为时，租户可以根据不同的状况，向住建、消防、市场监管和公安机关投诉或举报——
和住房租赁企业、房地产经纪机构有纠纷，或者遇到擅自改造房屋结构或违规隔断出租等违反建筑安全、房屋用途变更等行为的，找住建部门；
治安管理类违法行为，找公安部门；
出租房消防设施不达标、消防通道堵塞等安全隐患，找消防部门；
租赁过程中的价格欺诈、虚假宣传等不正当经营行为，找市场监管部门。
此外，基层调解组织或法院、12345政务服务热线、消费者协会，也是有效的投诉渠道。在投诉前，一定要准备好租赁合同、聊天记录、支付凭证等相关证据。
住房租赁新规正式施行，
如何破解租房难题？
“作为我国首部住房租赁领域行政法规，条例的施行标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段，为破解‘重购轻租’难题、实现‘住有所居’民生目标提供了系统性制度保障。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说。
当前，我国城镇租房人口超过2亿，在北上广深等一线城市，租房人口占常住人口比例超过40%。住房租赁市场的总量规模大，经营主体多元，产品类型和服务方式更加多样。
居住环境直接关系着居民的生活质量和身心健康。赵庆祥说，针对部分租赁房屋设施陈旧、卫生条件差、安全隐患多等现实痛点和隔断房、甲醛房等突出问题，条例要求用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，且明确规定租住人数上限和人均最低租住面积应符合相关标准以及非居住空间不得单独出租用于居住，从源头上保障承租人能够获得安全、健康、相对舒适的居住环境。
针对押金难退这一常见纠纷，条例明确“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金”，并规定住房租赁经纪机构和网络平台经营者不得代收、代付住房租金、押金。
值得注意的是，针对住房租赁合同备案，条例除了为出租人提供办理备案的通道，即通过住房租赁管理服务平台等方式向租赁住房所在地房产管理部门备案，还在出租人未办理时，给予承租人办理备案的权利，以满足承租人的现实需求。
专家表示，住房租赁合同备案有助于规范租赁合同管理，能进一步规范市场、稳定租赁关系，有效遏制随意涨租、克扣押金、暴力驱赶等乱象，打击“二房东”行为，提升房源质量与服务水平。此外，承租人可凭备案合同享受公积金提取等公共服务。
赵庆祥说，除了规范租赁双方的行为，条例将经营主体细分为个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管，对相关经营主体“要做什么”“不能做什么”提出了要求：
住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。
住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息；住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将其从业人员名单向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案；网络平台经营者应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息，未履行核验责任的，会受到相应处罚。
清华大学房地产研究中心主任吴璟说，条例有助于营造更加规范、公平的行业环境，防止“劣币驱逐良币”现象，推动出租人尤其是住房租赁企业持续提升租赁产品和服务品质，并促进住房租赁市场供给端机构化和长期化。
在监管层面，吴璟说，过去一段时间里各城市在保障性租赁住房方面已经投入大量资源，条例进一步对地方政府在住房租赁市场和租赁行业发展进程中应该做什么、应该怎么做给出了详细指引。条例从租赁市场监测和信息公布、对住房租赁活动流程的管理以及对住房租赁活动的监督执法等三个方面明确了地方政府的具体职责。在租金方面，条例要求“设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息”。
“条例的施行是住房租赁法治化的重要里程碑。”赵庆祥说，下一步需重点推进三项工作：一是加快制定相关配套政策；二是全面深入开展条例的普法宣传；三是督促县级以上地方人民政府房产管理部门建设完善住房租赁管理服务平台。“如此，才能将条例的立法本意落地成为‘良法善治’，实现法治化引领住房租赁市场高质量发展。”
为治理住房租赁市场乱象
提供了法律武器
当前，我国城镇租房人口超过2亿，在北上广深等一线城市，租房人口占常住人口比例超过40%。住房租赁市场的总量规模大，经营主体多元，产品类型和服务方式更加多样。
近年来，我国住房租赁市场不断发展，但也出现不少市场乱象。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，今起施行的《住房租赁条例》，为治理住房租赁市场乱象提供了法律武器。
虞晓芬：针对“群租乱象”，《条例》第七条明确，租赁住房单间租住人数的上限和人均最低面积，要符合（设区的市级以上）地方人民政府规定的标准。针对“高收低租”，第十九条规定，从事转租经营的住房租赁企业，应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。
共七章五十条的《住房租赁条例》不仅是对住房出租人的约束，也对承租人、住房租赁企业、经纪机构、提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者等住房租赁市场主体提出相应的行为约束。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，《条例》从住房租赁行业的全链条强调了权利和义务的对等，并明确了监管部门的责任。
李宇嘉：提出制定并公布住房租赁合同、租赁经纪服务合同示范文本；建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。这些都是市场主体展业的基础秩序，有利于完善市场规则，也有利于管理部门推进行业管理。
《条例》的出台，是我国住房租赁市场规范化、法治化进程的重要里程碑。未来，随着《条例》的深入实施和相关配套政策的不断完善，住房租赁市场将迎来更加健康、有序的高质量发展，承租人的合法权益也将得到更充分、更有效的保障。
来源：央视新闻、新华网、中国建设报、央广网等
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